| Zum Sondereigentum gehören im wesentlichen
die einzelnen Räume einer Wohnung einschließlich der Bestandteile wie Türen, die
verändert, beseitigt oder eingebaut werden können, ohne dass die Rechte der anderen
Miteigentümer beeinträchtigt oder das Äußere des Gebäudes verändert wird. Darüber
hinaus das Sondereigentum an einem, Kellerabteil oder Tiefgaragenstellplatz. Dagegen
gehören zum Gemeinschaftseigentum immer das Grundstück, sowie alle Teile, Anlagen
und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind, insbesondere solche, die
dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen wie Außenwände,
Treppenhäuser, Aufzüge oder gemeinschaftlich genutzte Anlagen und Einrichtungen,
die allen Eigentümern gleichermaßen zur Verfügung stehen. Die genaue Abgrenzung zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem
Sondereigentum ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz sowie der notariellen
Teilungserklärung, mit der das Wohnungseigentum begründet wurde.
Die Teilungserklärung enthält eine textliche Beschreibung
der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem die
Wohnungen markiert sind. Sie regelt die Höhe der Miteigentumsanteile, Sonder- und
Gemeinschaftseigentum, sowie Gebrauch und Nutzung dieser Eigentumsanteile. Ebenfalls
wesentlicher Bestandteil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung, sie legt das
Verhältnis der Wohnungs- oder Teileigentümer untereinander fest. Die
Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung haben Vereinbarungscharakter. Das
bedeutet, dass sie nur durch eine Vereinbarung, in der Regel ist dies ein einstimmiger
Beschluss, verändert werden kann.
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